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Mutuo Casa: Esempio di Calcolo della Rata

Il mutuo casa è un prestito ipotecario destinato a chi intende acquistare un immobile ma al momento non dispone di una somma di denaro sufficiente.

Esistono due tipologie di mutuo: quello per la prima casa e quello per la seconda casa.

Il rimborso rateale può avvenire in forma mensile, trimestrale, semestrale o annuale.

Mutuo Prima Casa

La prima casa è l’abitazione in cui il sottoscrittore del mutuo intende stabilire la propria dimora.

Il mutuo prima casa non ha un importo massimo finanziabile e può arrivare fino al 100% dell’importo dell’immobile per coloro che hanno poca disponibilità economica.

I casi più comuni sono però quelli in cui l’acquirente finanzia il 20%, mentre il restante viene finanziato dall’istituto di credito che approva l’erogazione del mutuo.

Se il cliente necessita di ottenere cifre più basse del valore della casa, c’è la possibilità di richiedere prestiti personali o finanziamenti da estinguere in tempistiche più brevi con rate o cessione del quinto dello stipendio/pensione.

Mutuo Prima Casa: Tasso Fisso o Variabile?

Dopo aver scelto l’immobile da acquistare, bisogna valutare l’importo da finanziare più la rispettiva durata.

Questi due elementi sono fondamentali per capire la tipologia di tasso di interesse più adatta (fisso o variabile).

Chi preferisce una rata mensile dall’importo costante, il mutuo a tasso fisso è la soluzione perfetta, in quanto consente di conoscere con anticipo quanto pagherà per tutta la durata del finanziamento.

Inoltre ha la certezza di non essere colpito da eventuali rialzi dei tassi di interesse.

Il mutuo a tasso variabile è invece destinato a chi può sostenere un aumento della rata mensile, poiché l’importo della rata mensile cambia in base all’andamento dell’Euribor (è il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie nell’area Euro e viene calcolato giornalmente).

Durante i primi mesi del piano di ammortamento pagherà un importo più basso rispetto al tasso fisso, ma in caso di salita del tasso di inflazione, la rata mensile aumenterà anche di diverse centinaia di Euro.

Ricapitolando, quest’ultima segue l’andamento del mercato e alcuni mutuari hanno presentato delle difficoltà a sostenere le spese, dato che il loro stipendio è rimasto invariato.

Come Calcolare il Tasso Fisso

In passato, l’andamento del tasso fisso dei mutui non poteva essere seguito dai clienti finali, ma veniva solo comunicato periodicamente dalle banche.

Questo esponeva al rischio di vederlo peggiorare senza preavviso in qualsiasi momento, anche durante l’appuntamento per la firma dell’atto notarile.

Oggi invece, grazie alla trasparenza bancaria, gli istituti di credito sono tenuti a comunicare i criteri di calcolo del mutuo a tasso fisso, in modo che chiunque, una volta appreso lo spread ad esso applicato, possa calcolarlo in maniera autonoma.

Una volta che si è a conoscenza dei suddetti parametri e viene rilevata la quotazione dell’IRS, si potrà procedere all’operazione.

L’IRS è l’acronimo di Interest Rate Swap ed è il valore di tasso di interessi utilizzato nei mutui a tasso fisso.

È altresì un accordo tra uno speculatore propenso all’accettazione dei rischi e un istituto di credito.

Qui sotto viene illustrato un esempio, che sarà molto utile per confrontare differenti proposte di mutuo:

– Occorre accendere un mutuo a tasso fisso della durata di 15 anni e la banca applica dunque uno spread pari all’1,25%.
Lo spread è il ricarico che l’istituto di credito applica sul tasso perchè rappresenta il suo guadagno effettivo;

– Verificare la quotazione dell’IRS per il periodo di durata del mutuo e sommarla allo spread;

– IRS dell’3,55%+spread dell’1,25%= tasso fisso del 4,80%

Come Calcolare il Tasso Variabile

Nel caso di mutuo con tasso variabile, il mutuario è tenuto a rimborsare lo spread più l’Euribor.

Lo spread è la parte fissa del tasso e rimarrà così per tutta la durata del finanziamento, mentre l’Euribor è quella variabile.

Nel caso di tasso variabile lo spread è basso e la sua percentuale si aggira mediamente intorno all’1,6%, in quanto, con la presenza dell’ipoteca, il rischio di insoluto nei confronti dell’istituto di credito è contenuto.

Se ciò dovesse accadere, quest’ultimo ha il diritto di prendere possesso dell’immobile tramite pignoramento.

Poiché ogni banca applica la percentuale di spread che ritiene opportuna, è consigliato informarsi su varie proposte di mutuo, le quali variano notevolmente.

Per calcolare la rata del mutuo a tasso variabile è necessario conoscere quattro parametri:

Quantità del capitale;
Durata del mutuo;
Spread applicato dalla banca;
Parametro di indicizzazione, ossia la quotazione dell’Euribor al momento in cui si ha intenzione di calcolare il mutuo.

Le scadenze dell’Euribor sono differenti e possono essere mensili, trimestrali o semestrali.

Nota bene: se si valuta un mutuo a tasso variabile, è vivamente consigliato optare per il pagamento di una rata non troppo vicina ai propri limiti di spesa mensili.

Calcolo Rata di un Mutuo Casa: Piano di Ammortamento

Il piano di ammortamento del mutuo casa non è altro che il calcolo che unifica tutte le sue rate e viene rilasciato dalla banca sotto forma di documento che illustra la modalità di restituzione del prestito.

È dunque costituito da quota capitale, quota di interessi, numero delle rate con rispettivo importo e debito residuo.

Con ogni rata vengono indicati sia la quota di capitale abbattuta, sia gli interessi spettanti alla banca.

Piano di Ammortamento alla Francese

Il piano di ammortamento alla francese è il più utilizzato dagli istituti di credito italiani ed è composto da una quota capitale crescente e da una di interessi decrescente.
Nella prima parte del mutuo vengono pagati principalmente gli interessi e la quota di interessi diminuisce con il passare del tempo.

Questo piano di ammortamento ha due modelli:

Piano classico: ha le quote capitale ricalcolate mensilmente in base al debito residuo del mese prima;

Piano con quote capitale prefissate, che vengono anticipatamente stabilite per tutta la durata del mutuo a seconda del tasso di interesse preliminare.

Come si Calcola un Piano di Ammortamento

Per calcolare il piano di ammortamento servono i seguenti dati:

Capitale da finanziare;

Durata del prestito;

Tasso di interesse Euribor e Spread (la banca è obbligata a comunicarlo per iscritto su ogni contratto).

Esempio: se occorre un mutuo di 100 mila Euro da estinguere in vent’anni con il tasso del 2%, la rata sarà di 505,88 Euro mensile.

La sua quota capitale iniziale sarà di 339,31 Euro e con il passare del tempo aumenterà, mentre quella di interessi iniziale di 166,67 Euro scenderà costantemente fino ad azzerarsi nell’ultima rata, mentre quella capitale sarà del 100%.

Se si desidera estinguere preventivamente il mutuo (anche parzialmente), conviene farlo durante i primi anni di ammortamento, dato che gran parte degli interessi si paga proprio durante questo periodo.

Durata del Mutuo: Quale Scegliere

Quando si intende accendere un mutuo, viene spontaneo chiedersi, oltre all’importo delle rate, la lunghezza della sua durata.

Se si desidera estinguere il debito nel più breve tempo possibile e risparmiare sugli interessi, è bene scegliere un mutuo di breve durata (10-15 anni), ma avendo la consapevolezza che potrebbe costare qualche sacrificio in più nella vita di tutti i giorni.

In caso contrario è meglio invece optare per un mutuo che va dai venti ai trent’anni.

Quest’ultima formula è consigliata non solo ai giovani, ma anche a chi preferisce pagare rate ad importo contenuto e mantenere uno stile di vita senza troppi sacrifici.

Sostituzione e Rinegoziazione del Mutuo

La sostituzione e la rinegoziazione del mutuo sono due operazioni da non confondere, in quanto comportano differenti risvolti economici:

Sostituzione del mutuo: questa operazione consiste nell’estinzione di un vecchio mutuo attraverso l’erogazione di un nuovo prestito.
In sostanza si stipula un nuovo contratto chiudendone uno precedente.
Per quanto riguarda i contraenti e i finanziatori, possono rimanere i medesimi o cambiare, come anche l’importo delle rate.
Questo può avvenire quando si decide di cambiare casa sulla quale grava un mutuo: la parte venditrice si impegna ad estinguere il precedente, mentre l’acquirente ne apre un altro in base alle sue esigenze;

Rinegoziazione del mutuo: la rinegoziazione del mutuo implica solo la modifica di alcuni vincoli contrattuali come il tasso di interesse o la durata del rimborso residuo.
Questo può dunque avvenire solo con i medesimi soggetti mutuari e bancari.
Dal punto di vista fiscale i benefici fiscali già esistenti non cesseranno.
L’operazione di rinegoziazione è quindi una variazione delle condizioni di un contratto in essere e può avvenire anche tramite semplice corrispondenza senza l’intervento di un notaio, facendo notevolmente risparmiare sulle spese e sul tempo.
Poiché la variazione del contratto non deve essere imposta da nessuna delle due parti, è possibile solo le suddette sono d’accordo.

Come Ricalcolare un Mutuo

Per ricalcolare un mutuo già esistente è sufficiente essere a conoscenza del debito e della durata residua nell’ultimo piano di ammortamento spedito dall’istituto di credito.

In caso di assenza di tale documento, è possibile richiederlo in qualunque momento.

Il calcolo funziona così: con la somma dello spread e dell’Euribor si ottiene il TAN (tasso nominale annuo).

Quest’ultimo consente di calcolare il mutuo.

Per esempio, se l’Euribor ha un valore del 0,50 e lo spread è dell’1,50%, la rata del mutuo avrebbe un tasso del 2%.

Mutuo Seconda Casa

Il mutuo sulla seconda casa viene acceso quando quest’ultima non rappresenta la dimora principale del contraente e non beneficia dunque dello 0,25% sull’imposta sostitutiva, ma l’intero importo finanziato verrà tassato del 2%, facendo crescere di otto volte la spesa aggiuntiva.

Tuttavia è possibile evitare il pagamento di una cifra tanto onerosa, a patto che siano presenti le seguenti prerogative:

– La superficie della casa non deve essere superiore ai 160 metri quadrati;
– La casa non deve essere catalogata come immobile di lusso;
– L’immobile deve essere ubicato nel comune di residenza del soggetto richiedente oppure in quello in cui andrà a risiedere entro 18 mesi;
– Non devono essere presenti benefici prima casa su un altro immobile della persona richiedente;
– Il richiedente del mutuo non deve avere diritti reali su altre case situate nel medesimo comune, vedi usufrutto, proprietà, abitazione o uso.

Secondo il decreto legislativo 220/2004, il soggetto mutuatario è tenuto a inoltrare la richiesta di mutuo nella quale vengono illustrate tutte le caratteristiche necessarie per riconoscere la casa come prima o seconda.

Queste sono situazione del richiedente, dimensioni, servizi extra e posizione geografica.

Talvolta è possibile mantenere i benefici delle agevolazioni fiscali sulla prima casa anche se ci si trasferisce in un’altra, per esempio motivi di salute o di lavoro.

Nell’ultimo caso è altresì possibile affittare l’immobile senza perdere le detrazioni, cosa che non succede invece per la salute.